Prestito per 754

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Un grattacielo di appartamenti di lusso nel quartiere Mid-Market di San Francisco ha faticato a coprire i posti vacanti a seguito della pandemia.

Questo mese, un prestito di 384 milioni di dollari per la proprietà, nota come NEMA San Francisco, è stato inviato in manutenzione speciale, secondo un rapporto di Trepp, che fornisce dati sulla finanza strutturata e sugli immobili commerciali.

Il prestito per la torre di 37 piani all’8 10th St. è in difficoltà da tempo, registrando un livello di rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) inferiore a 1 dal 2020, il che denota un flusso di cassa negativo.

Secondo Trepp, il rapporto del prestatore speciale per il prestito rileva che si trova ad affrontare un "default imminente" e che il mutuatario - lo sviluppatore Crescent Heights con sede a Miami - ha "dichiarato per iscritto che il flusso di cassa della proprietà non può più coprire il debito mensile servizio." Secondo il rapporto, il servicer detiene più di 23 milioni di dollari in riserve collaterali.

Non è chiaro quanti appartamenti del NEMA siano attualmente vuoti. Quasi due anni fa, nell’estate del 2021, Crescent Heights ha chiesto l’approvazione della città per designare quasi un terzo delle unità della torre – fino a 200 – come affitti aziendali nel tentativo di coprire i posti vacanti. Secondo il rapporto del servizio speciale, Crescent Heights più recentemente ha concesso concessioni di affitto gratuite per un mese per attirare gli inquilini nell'edificio.

Ho contattato Crescent Heights per un commento sui prossimi passi per affittare l'edificio e risolvere i pagamenti in sospeso del prestito, e aggiornerò questa storia non appena avrò ricevuto risposta.

Quando NEMA ha aperto nel 2013, è stato annunciato come il gioiello della corona del quartiere del mercato medio, che subito dopo è diventato sede di giganti della tecnologia come Uber, Zendesk e Twitter (ora X Corp.), che ha aperto la sua sede a un isolato di distanza. 1355 Mercato St.

L'edificio futuristico, progettato da Handel Architects, è stato il pioniere di uno stile di vita di lusso nel mercato degli affitti della città con i suoi comfort e servizi in stile ospitalità e in un certo senso simboleggiava la trasformazione del mercato medio. Ha ottenuto l'impegno da parte del famoso chef di New York Suvir Saran di diventare presto il suo primo inquilino al dettaglio, così come un'ondata di locazioni residenziali entro il suo primo anno di attività.

Ma il ristorante di Saran non ha mai aperto e, un decennio dopo, la visione di circa 1.000 residenti che avrebbero dovuto chiamare NEMA casa e contribuire a dare energia al quartiere non si è mai materializzata. Nel frattempo, la tecnologia si è in gran parte ritirata dal quartiere, in gran parte a causa del passaggio al lavoro a distanza inaugurato dalla pandemia e che quest’anno ha visto gli uffici vacanti nel centro della città superare il 30%.

Dall'altra parte della strada rispetto alla NEMA, la costruzione dell'unica torre ad uso misto inaugurata a San Francisco in seguito alla pandemia al 30 di Van Ness Ave. si è interrotta questa settimana, con lo sviluppatore del progetto da 1 miliardo di dollari che cita la continua incertezza nel mercato.

E all'inizio di quest'anno, il costruttore di One Oak, una torre residenziale di 40 piani progettata a un isolato da NEMA a 1500 Market St., ha ceduto il progetto in fase di stallo al suo prestatore senza prima aprire i battenti.